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23 de Julho de 2019 - 

Artigos Jurídicos


DA RETOMADA DO IMÓVEL RESIDENCIAL LOCADO- DENÚNCIA CHEIA E DENÚNCIA VAZIA - 26/02/2018

Posso reaver o imóvel residencial que loquei antes do fim do contrato?
 
 
O contrato de locação é regido pela Lei nº 8245/1991 denominada de "Lei do Inquilinato" e disciplina os caminhos a serem adotados seja para os imóveis comerciais ou ainda para os residenciais. Ocorre que com o crescimento da crise econômica, aumentaram também os casos de inadimplência antes do vencimento do contrato celebrado entre as partes. Neste caso como o proprietário do apartamento pode proceder? Há possibilidade de reaver o apartamento e desfazer o aluguel sem que o prazo contratual tenha se esgotado? O contrato é renovado automaticamente? As respostas para tais perguntas variam de acordo com o prazo da locação.
 
Em um contrato que se encontra em dia, via de regra, este deve ser cumprido e o locador não pode rescindí-lo antes do término do prazo pactuado, mas a lei estabelece que o locatário pode devolver o imóvel a qualquer tempo, desde que pague uma multa pela quebra do contrato que apesar de não ter valor fixado em lei, deverá ser proporcional ao tempo em que o inquilino permaneceu no imóvel.
 
Para os contratos de locação de imóveis residenciais celebrados por escrito e com prazo igual ou superior a trinta meses, é possível a sua retomada através da chamada "Denúncia Vazia", que corresponde dizer que quando o prazo da locação se encerrar, ocorrerá automaticamente o fim do contrato, independente de notificação ou aviso ao locatário, ou seja, “vazia” de motivação. Neste caso para que haja a desocupação do imóvel é assegurado ao locatário o prazo de até 30 (trinta) dias.
 
Aqui há um ponto de extrema importância a ser analisada: Se o inquilino permanecer no imóvel por mais de trinta dias após o término da locação sem que o locador se oponha, presume-se que a locação foi prorrogada por prazo indeterminado, sendo mantidas as condições do primeiro contrato. Caso haja tal prorrogação do contrato, qualquer das partes poderá denunciar o contrato. O locador poderá solicitar a retomada do imóvel a qualquer tempo, mas deve comunicar ao inquilino e conceder o prazo de trinta dias para a desocupação. Da mesma forma, o locatário precisa notificar o locador do interesse em desocupar o bem com antecedência mínima de trinta dias, e na ausência de aviso o locador pode exigir um mês de aluguel mais encargos.
 
Por exemplo, Luiz (locador) celebra contrato de aluguel com Saad (locatário) por prazo de 30 (trinta) meses que vence em 30/03/2018. Neste caso Saad tem o prazo de até 30/04/2018 para desocupar o imóvel. No caso de Saad não desocupar o imóvel e Luiz não se opôr à sua permanência, o contrato estará automaticamente renovado nas mesmas condições pactuadas no primeiro contrato.
 
Já para os contratos com prazo inferior a trinta meses, a denúncia vazia é incompatível e a rescisão contratual deve ser justificada com motivação autorizada contratual ou legalmente, razão pela qual se aplica a chamada "Denúncia Cheia". Uma vez encerrado o prazo da locação haverá a prorrogação automática do contrato. Dentre as causas mais comuns de extinção do contrato de locação nestes termos encontram-se: a) Mútuo acordo onde locador e locatário simplesmente concordam em encerrar o contrato. b) Ocorrência de alguma infração legal por parte do inquilino; c) Ocorrência de alguma infração contratual (por exemplo, utilizar o bem para outra finalidade que não seja residencial, ou então não cumprir com os deveres de manutenção); d) A inobservância das regras de convivência (afronta às regras de civilidade e direito de vizinhança), gerando frequente multas condominiais e causando prejuízo ao proprietário do bem também pode dar ensejo à extinção do contrato; e) A falta de pagamento do aluguel e demais encargos (condomínio, taxas, etc); f) Requisição do imóvel para seu próprio uso residencial, ou de seu cônjuge/companheiro, ou de seu ascendente ou descendente, desde que não haja outro imóvel próprio.
 
Cabe salientar que tanto para a denúncia cheia, quanto para a denúncia vazia a ação judicial necessária para atender a tais interesses é a ação de despejo, proposta via de regra perante a Justiça Comum ante a incompetência dos Juizados Especiais Cíveis que terá por valor da causa o correspondente a 12 (doze) meses de aluguéis. Por fim, a exceção à regra da incompetência dos Juizados Especiais para ação de despejo é a fundada em retomada de imóvel para uso próprio, onde por força do artigo 3º, III da Lei 9099/95 possui competência para processar e julgar tais demandas.
 
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Pedro Carvalho Goularte – Advogado consumerista, trabalhista e imobiliário  inscrito na OAB/ES 26.127. Especialista em Fazenda Pública em Juízo pela Faculdade de Direito de Vitória - FDV/ES.
 
 
 
 
Autor: Pedro Carvalho Goularte
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